Novedades en el Impuesto de Plusvalía Municipal para compra/venta y Herencia de Inmuebles


Aunque comúnmente a este impuesto municipal se le conoce como Plusvalía, su verdadero nombre es Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTN), aplicable a todas las operaciones de compra/venta y transmisiones de bienes inmuebles.

Como su nombre real indica, es un impuesto de naturaleza municipal que graba el “supuesto” incremento de valor que se produce al transmitir la propiedad de un bien inmueble de naturaleza urbana (no rústico). Entrecomillo “supuesto”, porque en los últimos años, con la crisis inmobiliaria, el valor real de las viviendas ha ido menguando año tras año, mientras que para calcular este impuesto, el Ayuntamiento toma unas valoraciones anteriores a la crisis, por lo que en realidad, y en muchas ocasiones, no solo no existe un incremento de valor que grabar, sino que en realidad existe una disminución del valor.

El problema, como siempre, es que al ciudadano le toca pagar, y luego, si acaso, recurrir y demandar al Ayuntamiento para que le devolvieran lo cobrado injustamente.

Para calcular este Impuesto que lo ha de pagar el vendedor (en caso de compraventa) o el heredero o donatario (en caso de herencias o donaciones) se utilizan dos variables. Una es el valor fiscal actual del suelo transmitido y la otra es el tiempo transcurrido entre las dos transmisiones (la actual y la anterior por la que la adquirió el que ahora la vende o la ha dejado en herencia). A mayor tiempo más será lo que tengamos que pagar (a partir de 20 años de diferencia, que es el tope, ya da igual si son más años).

Este Impuesto lo ha de pagar el vendedor, en caso de compra/venta o el heredero o donatario en caso de herencias o donaciones

Así las cosas, si has heredado un piso de tu padre que a su vez compró hace 25 años, tendrás que pagar bastante más por este impuesto, que si tu padre lo compró 5 años antes de fallecer.

No obstante, el principal problema de este impuesto de plusvalía municipal, no viene tanto de la variable del tiempo, sino del valor del bien. Y es que los Ayuntamientos se están valiendo de los valores catastrales, corregidos por unos multiplicadores, que se establecieron en el boom inmobiliario, pero que luego y porque obviamente no les interesa, no han corregido cuando llegó la crisis y se desplomaron los precios de la viviendas. Ello produce una sobrevaloración de los terrenos, que arroja unas cuotas del impuesto que, en algunos casos, aconsejan incluso rechazar la herencia.

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De otro lado y a diferencia del impuesto de sucesiones, en el que existen numerosas bonificaciones y exenciones, lo cierto es que el impuesto de Plusvalía municipal apenas si tiene bonificación alguna.

Concretamente, en Málaga y a modo de resumen, la situación actual es la siguiente:

En los supuestos de transmisión de la propiedad o de la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, de la vivienda habitual del causante, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes o adoptantes, la cuota íntegra resultante tendrá una bonificación de conformidad con los siguientes criterios:

-Viviendas con valor catastral inferior a 100.000 euros: 95%
-Viviendas con valor catastral entre 100.000 euros y 150.000 euros: 80%
-Viviendas con valor catastral entre 150.000,01 euros y 200.000 euros: 70%
-Viviendas con valor catastral entre a 200.000,01 euros y 250.000 euros: 50%
-Viviendas con valor catastral superior a 250.000 euros: 25%

Los Ayuntamientos se están valiendo de los valores catastrales más la aplicación de unos multiplicadores, que se establecieron en el boom inmobiliario, pero que luego y porque obviamente no les interesa, no han corregido cuando llegó la crisis y se desplomaron los precios de la viviendas.

Ello produce una sobrevaloración de los terrenos, que arroja unas cuotas del impuesto que, en algunos casos, aconsejan incluso rechazar la herencia.

En todo caso, para tener derecho a la bonificación, los adquirentes deberán demostrar una convivencia con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento, lo cual se acreditará a través del padrón municipal de habitantes y mantener la adquisición durante los dos años siguientes, salvo que falleciesen dentro de ese plazo.

El problema, es que en la mayoría de los casos, esta bonificación no se podía aplicar por el requisito de la convivencia de dos años, en nuestro caso, con nuestro padre fallecido. Y es que en la inmensa mayoría de las herencias, los herederos hace años que se emanciparon, circunstancia ésta que por supuesto influyó en los Ayuntamientos a la hora de imponer ese requisito para aplicarse la bonificación.

Dentro de la Provincia de Málaga, tanto la capital, como Estepona, Mijas, Vélez, Nerja y Benalmádena exigen esta convivencia  durante un periodo previo que oscila entre uno y tres años dependiendo de cada ayuntamiento.

Ahora, la noticia es que la Justicia vuelve a corregir a los ayuntamientos en lo referente a la plusvalía.

Si el pasado mes de mayo el Tribunal Constitucional anulaba el pago de este tributo en ventas sin beneficio obligando al Estado a modificar la normativa, ahora es el Tribunal Superior de Justicia de Cantabria el que señala lo injusto que puede llegar a ser este impuesto cuando se hereda el inmueble de un familiar directo, especialmente para los hijos que están emancipados.

La referida sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria, considera que la ordenanza «vulnera el principio de igualdad ante la ley» y «es incompatible con un sistema tributario justo al resultar discriminatoria la exigencia del requisito de residencia en el inmueble dos años antes del fallecimiento del causante».

Es cierto que estamos hablando de una sentencia de un TSJ de Cantabria, y no del Tribunal Supremo, en cuyo caso sería de obligada aplicación en el resto de España, pero lo cierto es que esta Sentencia allana el camino para el resto de recursos que actualmente se tramitan por toda España, y que mas pronto que tarde se reflejará en una Sentencia del Tribunal Supremo.

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De otro lado, la referida sentencia también anula el sistema elegido por la mayoría de ayuntamientos para acreditar la convivencia: el padrón municipal. Según el fallo, el censo «acredita la residencia pero no excluye la posibilidad de una convivencia regular y continuada con la familia como tantas veces sucede». A modo de ejemplo, un joven que se marche a estudiar o a trabajar de forma temporal a otra ciudad y se empadrone allí queda excluido de esta bonificación, como también ocurre en aquellos casos en los que los hijos se llevan a sus padres a su casa para cuidar de ellos por ser mayores o estar enfermos.

A partir de esta sentencia, estos casos también estarían considerados como de convivencia.

Esta sentencia allana el camino para el resto de recursos que actualmente se tramitan por toda España, y que más pronto que tarde se reflejará en una Sentencia del Tribunal Supremo.

De momento, en Málaga capital, estamos de enhorabuena, puesto que el Ayuntamiento ha acordado eliminar el requisito de la convivencia para acceder a la bonificación de hasta un 95% en el pago del Impuesto de Plusvalía Municipal en caso de herencia de una vivienda, haciéndose así eco de la referida sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cantabria.

Es un gran paso, que esperemos que se traslade al resto de municipios tanto de Málaga, como del resto de Andalucía.

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Javier Marqués

Experto en Derecho Sucesorio y en la tramitación legal y administrativa de Testamentos y Herencias. Para realizar cualquier tipo de consulta de tu caso personal no dudes en contactarnos, podemos ayudarte.

4 Comentarios

  1. Mi marido falleció el 4 de enero del presente, hizo testamento a mi favor, teniendo em cuenta que la casa es al 50% con mi hermana ,y el por estar casado conmigo en gananciales ,tiene ese otro 50% de mi parte y no la de mi hermana, tendria que pagar plusvalia?

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    • Buenas tardes:

      Al ser la plusvalía un impuesto municipal, tendrá que estar a las bonificaciones de su localidad, pero en principio lo que se adquiere por disolución de gananciales está siempre exento de plusvalía, y lo que se adquiera por herencia, puede que tenga bonificación por cónyuge y en su caso por vivienda familiar.

      Un saludo.

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  2. VENTA DE UN PISO HEREDADO Y LIQUIDADO EL IMPUESTO DE SUCESIONES SE DECLARO POR 25.OOO EUROS

    valor catastral del suelo…………………………………………………………………………………………………………….. 37.000

    VALOR DE VENTA……………………………………………………………………………………………………………………….. 30.000

    SI SE APLICA PARA LA PLUSVALIA EL VALOR DEL SUELO DEL IBI ES NEGATIVA, Y MO DEBO PAGAR, SIN EMBARGO. ME DICEN EN EL AYUNTAMIENTO QUE PARA QUE SEA NEGATIVA NO ESEN BASE AL SUELO SI
    NO AL VALOR ASIGNADO EN EL VALOR DE LA HERENCIA.
    PREGUNTA SE APLICA VALOR SUELO DEL IBI O DEL VALOR DE LA HERENCIA. GRACIAS

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    • Buenas tardes:

      Para plusvalía municipal siempre es el valor del suelo, jamás de la herencia. Otra cosa es que el valor de mercado sea inferior al catastral, pero eso no afecta a la plusvalía de los pisos heredados, a menos que el fallecido lo comprara a precio superior al valor actual.

      Un saludo.

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